保育園の物件契約前に確認すべきこと
池袋の内装設計・施工のシンデザインです。保育園に使う物件は、契約したあとで用途変更の手続きや避難用の階段の追加が必要と分かると、工事の内容や開園の予定に影響することがあります。契約の前に確認したい項目を、2026年11月時点の公的資料と当社の実績をもとに、チェックリストにまとめました。
確認したいのは、建物の書類、面積と階、避難経路、室内の高さと広さ、設備（電気・給水と排水・空調と換気）、工事の分担と管理規約などの条件の6つです。当社では、契約前の物件について図面や管理会社の資料を拝見し、気になる点をお伝えしています。物件が決まっていない段階でもご相談いただけ、業務提携している不動産会社のご紹介もできます。次の表には、当社が物件の調査で実際に確認している項目（電気の容量、給水・排水の経路、空調・換気の設置場所、管理規約・搬入・近隣、確認済証・検査済証と図面の有無）を入れています。
| 確認する項目 | 見る資料・聞く相手 | なぜ必要か |
|---|---|---|
| 確認済証・検査済証があるか。付随する図面（確認申請図・竣工図など）があるか | オーナー、管理会社 | 用途変更の手続きや、法令への適合の調査に使うため |
| いまの用途と、保育所に使う床面積 | 募集資料、平面図 | 200㎡を超えると用途変更の確認申請が必要になるため |
| 保育室を置く階と、建物の構造 | 確認済証、図面 | 2階以上に保育室を置くと、建物の構造と避難用の設備に条件がつくため |
| 避難経路（階段の数と位置） | 平面図、現地 | 階段や避難器具の追加が必要になることがあるため |
| 既存の消防設備と、ビルの指定業者 | 管理会社、消防署 | 設備を使えるかは消防署との協議で決まり、工事の範囲にも関わるため |
| 天井高（床を上げたあとの高さ） | 現地での採寸 | 居室の天井高は2.1m以上と定められているため |
| 有効面積と定員 | 平面図 | 子ども1人あたりの面積の基準があるため |
| 窓の大きさ | 図面、現地 | 保育室には採光の基準があるため |
| 電気の容量 | 管理会社、設備の図面 | 空調・厨房機器・床暖房などを入れられる契約容量があるかを確かめるため |
| 給水・排水の経路（給水の口径、排水をつなげる位置と勾配、グリーストラップの置き場） | 設備の図面、管理会社 | トイレ・手洗い・調理室を置ける場所が決まるため |
| 空調・換気の設置場所（室外機の置き場、排気を外へ出せる位置） | 現地、管理会社 | 空調と換気の機器を置ける場所が、計画の前提になるため |
| 出入口・通路の幅、段差、エレベーター | 現地、区市の窓口 | バリアフリーの条例の対象になることがあるため |
| オーナー側の工事との区分 | 工事区分表、賃貸借契約書 | どこまでをテナント側の工事にするかが変わるため |
| 管理規約・搬入・近隣（ビルの管理規約や工事の時間制限、搬入経路、近隣への配慮） | 管理規約、管理会社、現地 | 工事ができる時間帯や、資材の運び入れ方に関わるため |
図面に詳しい記載がない場合は、現地調査で確認して補います。
保育所として使う部分の床面積の合計が200㎡を超えると、用途変更の確認申請が必要になります（建築基準法第87条第1項、第6条第1項第1号）。200㎡以下で確認申請が不要な場合も、建築基準法や自治体の条例、消防の基準に合わせる必要があることは変わりません。
契約前に見るのは、いまの用途、保育所に使う面積、確認済証・検査済証と、付随する図面（確認申請図・竣工図など）の有無です。検査済証がない建物は、建築士による現況調査が必要になることがあり、確認済証も図面もない場合は調査そのものが難しくなります。手続きの中身は保育園への用途変更と消防・行政手続きで説明しています。
保育所は建築基準法の「児童福祉施設等」にあたり、建物の構造、内装の仕上げ、間仕切壁、採光に決まりがあります。物件の段階では、次の点を確認します。
当社の実績では、大宮区の小規模保育所で、保育室まわりを114条区画として強化石膏ボードを二重に張りました。
保育室を置く階から、2つの方向に避難できるかを見ます。国の基準は、保育室などを2階以上に置く場合に、階ごとに避難用の階段やバルコニーなどを求めています（児童福祉施設の設備及び運営に関する基準）。建築基準法でも、上の階や地階で主な居室の床面積の合計が50㎡（主要構造部が準耐火構造などの建物は100㎡）を超える場合は、2つ以上の直通階段が必要になることがあります（施行令第121条）。条件や例外があるため、物件ごとに確認が必要です。
当社の実績では、地下1階の区画を改修した蒲田の病児保育室で、1階の階段踊り場に避難出入口を新設して2方向の避難経路を確保しました。共同で担当した矢口一丁目の認可保育所では屋内階段を新設し、同じく共同で担当した洗足池の認可保育所では2か所の屋外階段で避難する計画としています。階段や避難器具を建物に追加できるかは、契約前にオーナーへ確認が必要な項目です。
使える場合もありますが、最終的には管轄の消防署との協議で決まります。保育所は消防法施行令別表第一の(6)項ハにあたり、必要な設備はこの区分と面積などで決まるため、前のテナントと用途が違う場合は設備の追加が必要になることがあります。
契約前には、既存の誘導灯や自動火災報知設備の有無と、ビルの指定業者がいるかどうかを確認します。消防設備や共用部分は、オーナー側の工事やビル指定業者の工事になる場合があるためです。当社では既存の設備を活かす前提で計画し、ときわ台の児童発達支援事業所では自動火災報知設備の設置と消防関係の届出を担当しました。届出の種類と期限は用途変更と消防・行政手続きの記事にまとめています。
天井高は床を上げたあとの高さで、床面積は家具や手洗いを除いた有効面積で見ます。居室の天井高は2.1m以上と定められています（建築基準法施行令第21条）。当社の実績では、床を高さ130mm〜300mmの二重床にした例があり（大森海岸130mm、小豆沢180mm、横浜市戸塚区300mm）、その分だけ天井は低くなります。
面積は、国の基準で、乳児室が1人1.65㎡以上、ほふく室が1人3.3㎡以上、2歳以上の保育室・遊戯室が1人1.98㎡以上です（児童福祉施設の設備及び運営に関する基準）。小規模保育事業（A型・B型）は、乳児室・ほふく室が1人3.3㎡以上、2歳以上の保育室が1人1.98㎡以上です（家庭的保育事業等の設備及び運営に関する基準第28条）。自治体によっては上乗せの基準があり、既存の手洗いや収納を残すかどうかでも確保できる広さが変わります。
排水の経路、床を上げる余裕、換気、調理室の区画の4点を確認します。国の基準（児童福祉施設の設備及び運営に関する基準）では、保育所に調理室と便所を設けることが定められています。当社の実績でも、幼児用便器、幼児用の手洗器、沐浴設備、汚物流しを備えた例が多く（芝山の小規模保育所など）、その配管の通り道が計画の前提になります。
必要になることがあります。玄関の段差をスロープにする、出入口や廊下を広げる、上の階を使うためにエレベーターを設ける、といった内容です。東京都の建築物バリアフリー条例では、保育所は規模にかかわらず基準への適合が必要とされています。区市が定める条例は、対象や手続きが自治体ごとに異なるため、事前に窓口での確認が必要です。
こうした工事は共用部分に及ぶことがあるため、オーナー側で行う範囲とテナント側で行う範囲を、工事区分表や賃貸借契約の内容で契約前に整理しておく方法が考えられます。当社の実績では、元浅草の学童保育所で、東京都建築物バリアフリー条例にもとづく認定申請の書類を作成しました。
相談先は、建築の窓口（建築指導課など）、消防署、保育の所管課、保健所の4つです。必要な手続きは建物の条件と自治体によって変わるため、計画の早い段階で相談しておく方法が考えられます。当社では、南鴨宮の小規模保育所で着工前に市の建築指導課と協議し、南行徳の小規模保育所で市や消防署との事前協議を、本郷三丁目の小規模保育所で消防署・保健所との事前協議を担当しました。
関連ページ：保育園の内装工事・改修、放課後等デイサービス・児童発達支援の内装工事、保育園の改修・修繕、保育園の内装工事の費用、保育園の内装工事の工期、よくある質問
建物の書類（確認済証・検査済証と付随する図面）、保育所に使う面積と階、避難経路、床を上げたあとの天井高と広さ、電気・給水と排水・空調と換気の設備、オーナー側の工事との区分や管理規約などの条件の6つです。当社では、契約前に図面や管理会社の資料を拝見し、気になる点をお伝えしています。
国の基準では、乳児室が1人1.65㎡以上、ほふく室が1人3.3㎡以上、2歳以上の保育室・遊戯室が1人1.98㎡以上です。自治体によっては上乗せの基準があります。計画では、家具や手洗いの分を差し引いた、実際に使える面積で数えます。
建築基準法施行令第21条で、居室の天井高は2.1m以上と定められています。保育施設では配管を納めるために床を上げることがあり、当社の実績でも130mm〜300mmの二重床にした例があります。床を上げたあとの高さで確認が必要です。
条件を満たせば計画できる場合があります。国の基準では、保育室などを2階に置く建物は耐火建築物または準耐火建築物、3階以上に置く建物は耐火建築物であることと、階ごとの避難用の階段などが求められます。当社でも、共同で担当した案件を含めて、屋外階段や屋内階段、避難器具で避難経路を確保した実績があります。
使える場合もありますが、最終的には管轄の消防署との協議で決まります。保育所は消防法施行令別表第一の(6)項ハにあたり、前のテナントと用途が違う場合は設備の追加が必要になることがあります。ビルの指定業者がいる場合は、工事の範囲を分けて進めます。
物件ごとに違います。出入口や通路、エレベーターなど共用部分に及ぶ工事は、オーナー側の工事になる場合があります。工事区分表や賃貸借契約の内容で、契約前に範囲を整理しておく方法が考えられます。
この記事は2026年11月時点の法令・公的資料にもとづきます。自治体・消防署によって運用が異なるため、計画の際は所管の窓口に確認してください。
検討中の物件が保育園に使えるかは、契約の前にご相談いただけます。平面図や募集資料、管理会社からの資料があればお送りください。
株式会社シンデザイン（東京都豊島区池袋）内装設計・施工
